집행권원이란 채권자가 채무자에게 무엇인가 돈 받을 권리가 있다는 것과, 그 금액이 얼마나 된다는 것을 표시하고, 여기에 강제집행을 할 수 있는 힘이 부여되어 있는 공정의 문서를 의미한다. 부동산 강제경매 등 각족 강제집행을 하려면 이러한 집행권원을 가지고 있어야 하며, 어떠한 증서가 집행권원이 되느냐는 민사집행법 등 기타의 법률로써 정해져 있다. 민사집행법에 규정된 집행권원 판결, 소송상화재조서, 청구의 인락 조서, 확정된 지급명령, 가압류명령-가처분 명령, 과태료의 재판에 대한 검사의 집행명령, 확정된 화해권고 결정, 공정증서, 소송비용상환 결정, 소송비용액 확정결정, 부동산 인도명령, 대체집행에 있어서 채무자에게 비용의 지급을 명하는 결정, 간접강제에 있어서 금전배상을 명하는 결정 등이 있다. 민사집..

집행관은 지방법원에 소속되어 법률이 정하 바에 따라 재판의 집행, 서류의 송달 기타 법령에 의한 사무에 종사하는 독립적-단독제의 사법기관이다. 따라서 집행관은 자기의 책임과 판단하에 독립적으로 국가의 업무를 수행하는 기관이다. 10년이상의 법원주사보나 등기주사보, 검찰주사보 또는 마약수사주사보 이상의 직에 있던 자 중에서 소속 지방법원장이 임명한다. 집행관의 업무범위 집행관이 할수 있는 업무의 범위는 1)유체동산의 가압류 2)유체동산의 압류 3)부동산의 강제경매-강제관리-임의경매에 있어서의 목적물의 현황조사 4)부동산-자동차의 강제경매-임의경매에 있어서 매각의 실시 5)가처분의 집행 6)야간, 휴일송달 등 특별송달의 실시 7)지시채권의 압류에 있어서의 증권의 점유 7)지시채권의 압류에 있어서의 증권의 점..

소유권이전 경매 낙찰자는 법원이 지정한 매각대금 납부기 내에 매각대금을 납부하면 민법 제187조 규정에 의해 소유권등기 유무와 관계없이 낙찰부동산의 소유권을 취득하게 된다. 각종 저당권, 가압류 등은 그 순위에 관계없이 원칙적으로 모두 소멸되고, 말소기준 권리보다 나중에 전입신고를 한 주택 임차인과 기타 모든 권리들은 낙찰자가 인수하지 않는다. 단, 유치권이나 예고등기, 일정한 경우의 전 소유자에 대한 가압류 등기는 말소기준 권리와 무관하게 무조건 낙찰자에게 인수된다.(소제 주의) 최선순위 근저당권 또는 강제경매 기입등기일 등 말소기준 권리보다 먼저 부동산등기부에 등재된 지상권, 주택이 아닌 일반 임차권등기, 보전가등기, 환매등기 등의 권리는 소멸되지 않으며 말소기준권리보다 먼저 주민등록 전입신고를 마치..

명도확인서 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인이 배당기일에 보증금을 배당받기 위해서는 낙찰자가 작성해주는 주택명도 확인서를 법원에 제출하여야 한다. 낙찰자가 주의할 사항은 임차인이 배당받은 후 이사 나갈테니 먼저 명도확인서를 달라고 할 경우이다. 이에 임차인의 말을 믿고 명도확인서를 지급하여 임차인이 배당금을 수령한 후 만약 주택을 비우지 않는다면 낙찰자는 임차인에 대하여 인도명령 신청이라는 절차를 밟아야 하기 때문에 명도 확인서는 임차인이 주택을 완전히 명도한 후에 지급하여야 한다. 명도 확인서에는 임차인이 주택을 비웠다는 내용과 함께 낙찰자의 인감도장을 날인하고 낙찰자의 인감증명을 첨부한 후 이를 임차인에게 지급하면 된다. 임차인은 명도확인서 등을 지참하여 경매계에 가면 경매계장은 출급 명령서를 임차인..

낙찰대금 완납으로 낙찰자는 소유권이전등기 없이도 소유권을 취득하나 낙찰자에게 대항할 수 없는 경우 경매부동산의 명도대상자들이 스스로 명도하지 않을 경우에는 낙찰자의 입장에서 완전한 소유권을 취득했다고 볼 수 없다. 소유권은 목적물에 대한 사용-수익-처분권능을 소유자가 완전히 지배하는 것을 말하는데, 명도대상자로 인해 사용-수익 할 수 없다면 완전한 소유권 행사를 위해 명도대상자에 대한 명도가 뒤따라야 한다. 명도대상자에 따라서 취할 수 있는 조치는 인도명령신청과 명도소송의 조치를 행할 수 있다. 인도명령신청 채무자 또는 종전소유자, 낙찰자에게 대항할 수 없는 자가 낙찰자에게 부동산을 명도하여 주지 않으면 낙찰대금 완납후 6개월 이내에 경매법원에 인도명령신청을 하여야 하며, 6개월이 지나면 정식소송인 명도..

매각대금납부 매각 허가 결정 선고 후 1주일 내에 이해관계인이 항고하지 아니하면 매각 허가 결정이 확정되고, 그 후 매각대금지급기한이 지정되지만, 이해관계인이 항고한 경우에는 그 항고가 기각되어 사건 기록이 경매법원으로 돌아온 후에 대금지급기한이 지정된다. 대금납부의 경우 법원이 지정한 기한 내에 납부하여야 한다. 공동입찰의 경우 공동입찰자 전원은 연대하여 대금지급의무를 부담하므로 모두에게 대금지급기한의 소환장을 송달하여야 한다. 낙찰자가 동시에 채권자인 경우에는 자기가 매각대금으로부터 배당받을 금액과 납부할 금액의 상계를 신청할 수 있다. 채권상계 신청은 매각 결정 기일까지 법원에 신고하면 된다. 매각대금 미납시 낙찰자가 법원이 지정한 대금납부기한 내에 매각대금을 납부하지 않으면 차순위 매수신고가 있는..

부동산 경매신청에서 입찰까지의 과정 채권자의 경매신청이 있으면 경매법원은 경매개시결정을 한 후 집행관으로 하여금 경매목적물의 현황을 조사하게 하고, 감정평가사에게 경매목적물에 대한 평가명령을 하여 평가액이 결정되면 이 가격이 최저매각가격이 되며, 이해관계인에게 경매개시된 사실을 송달한 후 매각기일을 지정한다. 매각기일에 최고가격을 제시한 자가 있다면 이 자를 최고가 매수신고인으로 결정하며, 만약 매수신고인이 없다면 새로이 매각기일을 지정하여 직전 매각기일의 최저매각가격에서 20~30%를 저감한 가격으로 다시 경매를 진행시킨다. 입찰에 참여하기 위해서는 입찰표와 입찰보증금봉투, 그리고 입찰봉투를 집행관으로부터 받아서 입찰법정 안에 있는 입찰표 기재대에서 입찰자의 인적사항 및 입찰금액과 매수신청 보증금액 등..

1. 경매의 신청 채권자가 경매비용을 예납하고 경매 신청서 작성하여 제출하면 되나, 경매신청이 기각되었을 경우 채권자는 즉시 항고가 가능하다. 2. 경매개시결정 법원은 채권자의 경매 신청서를 심리하여 하자가 없으면 부동산을 압류하고, 경매개시 결정을 내린다. 3. 경매신청 기입등기의 촉탁 법원은 경매개시 결정 내용을 등기부상에 '강제경매신청' 또는 '임의경매신청'이라고 등기를 한다. 4. 집행관에 대한 현황조사 명령 채권자의 경매신청이 있으면 법원은 경매개시 등기의 기입등기와 함께 집행관에게 현황조사 명령을 하는데, 이 명령을 받은 집행관은 14일 이내에 사건의 표시, 부동산의 표시, 조사의 일시, 장소 및 방법, 부동산의 현황, 점유관계, 차임 또는 보증금의 수액 등 조사한 내용을 현황조사서에 기재한 ..

새매각기일 신경매란 매각기일에 입찰 부동산에 대한 매수 신고인이 없거나 낙찰을 불허한 경우로서, 낙찰자가 없을 때 매각기일을 새로이 지정해서 경매를 진행하는 것을 말한다. 신경매를 실시하는 경우는 3가지가 있다. 1) 유찰되었을 경우 : 매각기일에 매수신고인이 없거나, 매수신고는 있었으나 최저 매각 가격보다 적게 신고한 경우와 보증금이 최저 매각 가격의 10분의 1에 미달하는 경우 및 입찰료에 기재를 틀리게 하였을 경우에는 매각기일을 새로이 지정한다. 2) 이의신청에 의해 낙찰불허가를 한 경우 : 민사집행법 제121 조상 이해관계인의 이의신청이 정당하여 입찰 법원이 매각불허가를 한 경우 원천적으로 경매를 불허할 사유가 아닌 한 법원은 직권으로 신매각기일을 다시 지정하며, 이때 최저 매각 가격을 저감 하지..

강제경매와 임의경매의 공통점 채무자의 의사와는 관계가 없다. : 채무자의 의사에 반하여 채무자 명의의 재산을 강제로 압류 및 환가 하여 채권자의 채권을 만족시켜준다. 소유권 취득시기 : 소유권 이전등기와 상관없이 낙찰자의 낙찰대금 완납일이 소유권취득시기가 된다. 압류의 효력발생시기효력 발생 시기 : 경매절차는 압류-환가-배당 순인데 압류의 효력 발생 시기는 경매신청 등기가 된 때이다. 환가주체환가 주체 : 자력구제가 금지된 만큼 국가기관인 법원이 환가 주체가 된다. 강제경매와 임의경매의 차이점 배당관계 : 임의경매의 경우 담보권이 설정된 순서에 따라 배당순위가 확정되는데, 강제경매의 경우에는 채권자 공평주의에 의해 채권액에 따른 안분배당을 한다. 집행대상 : 임의경매의 경우 담보권이 설정된 부동산에 한정..