명도확인서와 명도-인도절차

 

명도확인서

 

 

낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인이 배당기일에 보증금을 배당받기 위해서는 낙찰자가 작성해주는 주택명도 확인서를 법원에 제출하여야 한다. 낙찰자가 주의할 사항은 임차인이 배당받은 후 이사 나갈테니 먼저 명도확인서를 달라고 할 경우이다. 이에 임차인의 말을 믿고 명도확인서를 지급하여 임차인이 배당금을 수령한 후 만약 주택을 비우지 않는다면 낙찰자는 임차인에 대하여 인도명령 신청이라는 절차를 밟아야 하기 때문에 명도 확인서는 임차인이 주택을 완전히 명도한 후에 지급하여야 한다.

 

명도 확인서에는 임차인이 주택을 비웠다는 내용과 함께 낙찰자의 인감도장을 날인하고 낙찰자의 인감증명을 첨부한 후 이를 임차인에게 지급하면 된다. 임차인은 명도확인서 등을 지참하여 경매계에 가면 경매계장은 출급 명령서를 임차인에게 지급하고 이를 법원 접수과에 제출하면 출급 지시서를 주는데, 이를 은행에 제출 후 배당금을 수령하면 된다.

 

만약 임차인이 배당기일에 주택을 낙찰자에게 명도 하지 않으면 낙찰자가 명도 확인서를 작성해 주지 않을 것이고, 이렇게 되면 임차인은 배당기일에 배당금을 수령하지 못하는데, 임차인이 수령하지 못한 배당금은 공탁이 되고, 나중에 임차인이 주택을 명도하고 명도확인서를 법원에 제출하면 공탁된 배당금을 수령할 수 있다. 

 

 

 

 

인도/명도 절차

 

인도 및 명도는 낙찰받은 부동산을 현실적으로 사용, 수익 하기 위한 최종적인 과정이다. 이러한 과정에서 점유자와의 마찰이 있을 수 있으며, 상호 간 대화를 통해 합의점을 찾는 것이 가장 이상적인 방법이다. 실제로 경매 부동산의 명도는 약 80% 정도가 인도명령 또는 명도소송 없이 당사자간의 대화로 문제를 해결하고 있다.

 

인도명령 진행 세부절차로 1) 심리 및 심문 : 채무자나 소유자는 심문하지 않고 인도명령을 내리지만, 그 외의 임차인이나 전세권자 등이 점유하고 있을 경우에는 심문 후에 인도명령을 내린다. 서면심리에 의하여 인도명령의 가부를 결정할 수 있고, 필요한 경우 당사자를 심문하거나 변론할 수 있다. 2) 인도명령 결정 : 인도명령 신청 후 약 3~15일 이면 부동산 인도명령에 대한 결정이 난다. 3) 송달 증명 : 송달된 인도명령 결정문과 피신청인에게 송달되었다는 송달 증명원을 통보한다. 4) 강제집행 신청 : 인도명령 결정문과 인도명령 대상자에게 보내진 송달증명원을 첨부하여 부동산 소재지를 관할하는 집행관 사무소에 강제집행을 신청한다.