2022. 2. 15. 16:19ㆍ카테고리 없음
1. 경매의 신청
채권자가 경매비용을 예납하고 경매 신청서 작성하여 제출하면 되나, 경매신청이 기각되었을 경우 채권자는 즉시 항고가 가능하다.
2. 경매개시결정
법원은 채권자의 경매 신청서를 심리하여 하자가 없으면 부동산을 압류하고, 경매개시 결정을 내린다.
3. 경매신청 기입등기의 촉탁
법원은 경매개시 결정 내용을 등기부상에 '강제경매신청' 또는 '임의경매신청'이라고 등기를 한다.
4. 집행관에 대한 현황조사 명령
채권자의 경매신청이 있으면 법원은 경매개시 등기의 기입등기와 함께 집행관에게 현황조사 명령을 하는데, 이 명령을 받은 집행관은 14일 이내에 사건의 표시, 부동산의 표시, 조사의 일시, 장소 및 방법, 부동산의 현황, 점유관계, 차임 또는 보증금의 수액 등 조사한 내용을 현황조사서에 기재한 후 법원에 제출한다.
5. 최저 매각 가격의 결정
경매물건을 감정하여 가격으로 표시하는 최저매각가격의 결정은 통상 감정평가사에 의해 이뤄지며 이들이 평가한 금액이 곧 최저 매각 가격으로 고시된다.
6. 경매의 준비 : 통지 및 최고
(1) 가등기 권리자에 대한 최고 : 1) 담보가등기일 경우 : 등기된 가등기가 담보가능 기이면 목적 부동산이 경매 진행될 경우 가등기를 저당권 등기로 보기 때문에 경매절차상 이해관계인에 해당되어 최조 매각기일 이전까지 채권 계산서를 제출하도록 법원은 최고하여 가등기권자가 배당에 참여할 수 있도록 하여야 한다. 2) 청구권 보전 가등기일 경우 : 담보가등기가 아닌 경우에 법원은 그 가등기의 내용을 신고하게끔 최고한다.
(2) 임차인에 대한 통지 : 경매신청 등기 이전에 임차인이 대항요건(주민등록 전입과 거주)을 갖추었다면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 대항할 수 있고, 또 확정일자까지 받아 놓았다면 후순위 권리자에 우선해서 배당받을 수 있는 권리가 있어 이들에 대하여도 법원은 최초 매각기일 이전까지 배당요구를 하게끔 통지하여야 하나, 강행규정은 아니다. 경매주택의 임차인 유무는 집행관의 현황조사보고서에 기재되기 때문에 집행관이 현황 조서 보고서를 제출한 시기 이후에 법원은 임차인에게 통지해야 할 것이다.
(3) 공유자에 대한 통지 : 수명의 공동소유로 된 부동산의 일부 지분이 경매 진행될 경우, 경매법원은 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분이 경매 신청되었음을 등기부에 기입되어 있는 다른 공유자에게 통지하여야 한다. 이는 다른 공유자에 대한 우선매수의 기회를 부여하기 위함이며, 다른 공유자에게 통보함이 없이 경매 진행하여 낙찰되더라도 낙찰불허가의 사유가 될 뿐이다. 하지만 아파트나 연립주택의 대지 공유지분의 경우는 다른 지분권자에게 통지를 하지 않는다.
(4) 주관 공무서에 대한 최고 : 경매개시 결정일로부터 3일 이내에 조세 기타 공과를 주관하는 세무서와 부동산소재지의 시-구-읍-면에 대하여 경매부동산에 대한 국세, 지방세 등이 체납되었다면 이를 통지할 것을 2주간의 기간을 정하여 최고한다.
(5) 근저당권자에 대한 최고 : 경매개시결정일로부터 3일 이내에 근저당권자에게 배당요구 종기일까지 원금, 이자, 비용 등을 기재한 채권 계산서를 제출할 것을 경매법원은 최고한다.
7. 매각공고와 매각기일의 지정
최초 매각기일은 매각공고일로부터 14일 이후로 결정된다.
8. 매각 실시
집행관은 입찰 개시 선언 및 개찰, 최고가 입찰자를 결정하며, 입찰자는 입찰표의 기재 및 입찰함에 입찰봉투를 투입한다. 낙찰자의 매각대금 미납과 차순위 매수 신고인이 없을 경우에는 재매각이 실시된다.
9. 매각 허가 결정
매각기일에 최고가 매수 신고인이 있을 경우 이해관계인에게 최고가 매수 신고인의 낙찰에 대한 의견진술을 하게 하여 매각 허가 여부를 결정하는데, 통상 매각기일 후 7일 이내에 매각 결정 기일이 지정된다.
10. 대금납부와 소유권 이전 촉탁등기
법원은 매각 허가 결정이 확정된 후 1개월 이내 대금납부기한을 지정하며, 낙찰자는 대금납부와 동시에 소유권 이전 촉탁등기신청을 하면 된다.
11. 배당요구 접수
우선변제권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매신청 등기 후의 가압류 신청 채권자들은 최초 매각기일 이전까지 채권 계산서를 제출하여야 한다.
12. 배당표 작성 및 배당
낙찰자의 대금납부가 있으면 2주 이내에 배당기일을 지정하여 경매물건의 채권자에 대하여 배당을 실시한다.
13. 인도명령 또는 명도소송
법원은 매수인이 매각대금을 납부한 때로부터 6월 이내에 소유자나 채무자, 부동산 점유자에 대하여 인도명령 신청을 하면 그 자들에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명하는데, 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유를 한다면 인도명령대상이 되지 않는다. 그러나 인도명령 대상자들에 대하여 매각대금을 완납한 후 6월 이내 인도명령신청을 하지 않으면 명도소송에 의해 명도집행을 하여야 할 것이다.