부동산 경매개시결정에 대한 채무자의 이의신청과 집행정지

매각기일에 최고가 매수 신고인이 결정된 후로 채무자가 경매 진행 채권자에게 채무금을 변제하였더라도 최고가 매수 신고인과 차순위 매수 신고인의 동의를 받아야만 경매를 취하시킬 수 있다. 이 경우 채무를 변제하여 경매를 취하받고자 하는 채무자로서는 어려움에 봉착하지 않을 수 없다. 최고가 매수 신고인으로서는 어렵게 응찰하여 낙찰받은 것인데 쉽게 동의해줄 입장이 아니기 때문이다. 

 

 

 

강제경매개시 결정에 대한 이의

 

 

강제경매에서 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시 결정을 내린 법원에 경매개시 결정에 대한 이의신청으로써 불복신청을 할 수 있다. 그리고 이 재판에 대하여는 다시 1주일 내에 즉시항고를 할 수 있다. 여기서 이의는 집행에 관한 이의의 성질을 가지므로 경매신청 요건의 흠, 경매개시 요건의 흠 등 절차상 흠을 이유로 하는 경우에만 이의신청을 할 수 있다.

 

강제경매에서 채무소멸을 이유로 하는 실체적인 흠은 '청구이의의 소'의 대상이 될 뿐이다.  이의 사유는 원칙상 경매개시 결정 전의 것이어야 한다. 개시 결정 후에 발생한 최저 매각 가격의 결정, 매각기일의 공고-통지 등의 위법과 같은 매각절차상의 하자는 원칙적으로 개시 결정에 대한 이의 사유로 할 수 없다. 

 

 

 

임의경매개시 결정에 대한 이의

 

임의경매개시 결정에 대한 이의에도 강제경매개시 결정에 대한 이의에 관한 규정이 준용되는데, 다만 강제경매개시 결정에 대한 이의와는 달리 절차상의 하자뿐만 아니라, 저당권의 소멸-무효-부존재 등 실체상의 하자도 이의 사유로 주장할 수 있다. 개시 결정 전의 담보권의 소멸은 물론 개시 결정 후 매각대금의 납부 시까지 발생한 담보권의 소멸도 이의 사유로 된다. 그리고 실체상의 하자 또는 절차상의 하자를 이유로 이의나 항고로써 다툴 수 있으나 다투지 않고 매각 허가 결정이 확정되면 경매절차상 하자는 치유되어 매각의 효과가 나타나므로 유의해야 한다. 

 

실무상 임의경매의 경우 채무소멸의 입증이 명백한 경우는 '임의경매개시 결정에 대한 이의신청'을 통하여 해결하고, 그렇지 못한 경우 '채무 부존재 확인의 소송', '저덩권부존재확인의 소송', '근저당권 등기말소의 소송'을 병행 또는 순차로 제기하고 있다. 그 후 승소 확정판결을 받아 근저당권을 말소한 다음 근저당권이 말소된 등기부등본을 집행 취소 서류로 제출하면 된다. 

 

이의신청에는 집행정지의 효력이 없다. 결국 개시결정에 대한 이의신청이 제기되었다 하더라도 그 매각절차의 진행이 정지되지 않고 그대로 진행된 결과 매수인이 대금지급기한까지 대금을 납부하면 그 이후에 있어서는 이의 사유가 있음에도 불구하고 개시 결정을 취소할 수 없게 된다. 따라서 별도로 집행정지 신청을 하여야 할 것이다. 이의신청에 의하여 경매개시 결정이 취소되고 그 취소 결정이 확정되면 법원사무관 등은 직권으로 경매개시 결정 등기를 말소하도록 등기관에게 촉탁하여야 한다. 촉탁서에는 위 취소 결정 정본을 등기원인 서면으로 첨부한다. 

 

 

 

이의신청에 따른 집행정지신청

 

이의신청에는 집행정지의 효력이 없다. 따라서 이의신청을 하면서 그 접수증명을 첨부하여 '집행정지 신청'을 하면 집행 법원은 재판 전의 잠정 처분으로 채무자에게 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 집행을 일시 정지하도록 명하거나, 채권자에게 담보를 제공하게 하고 그 집행을 계속하도록 명할 수 있다. 이 결정에 대하여는 불복할 수 없다.

 

이의신청이 정당하면 이를 인용하고 부당하면 기각한다. 실무상 이의신청이 이유가 없는 경우에는 매각허가결정 선고 시까지 보류하여 두고 있다가 매각 허가 결정과 동시에 하는 경우가 많다. 이는 이의신청인의 항고로 인한 매각절차의 지연을 방지하기 위함이다. 또한 이해관계인은 이의신청을 인용 또는 기각한 재판에 대하여 1주일 내에 즉시항고할 수 있다.